本周新房成交环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积同比降幅小幅扩大，环比由正转负。土地市场环比量升价跌，同比量跌价升；土地溢价率同环比齐跌。
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核心观点
本周新房成交环比由负转正，同比降幅收窄。40城新房成交面积为284.4万平方米，环比上涨15.7%，同比下降32.7%，同比降幅较上周缩小了6.16个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为12.6%、19.2%、12.4%，同比增速分别为-5.8%、-41.6%、-39.5%，一、三四线城市同比增速较上周分别提升了84.6、3.3个百分点，二线城市同比增速较上周下降了0.7个百分点。
二手房成交面积同比降幅小幅扩大，环比由正转负。18个城市二手房成交面积为152.4万平方米，环比下降3.4%，同比下降16.2%，同比降幅较上周扩大了1.7个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为4.7%、-6.3%、-2.5%，同比增速分别为-15.5%、-19.9%、-8.5%，一、二线城市同比增速较上周分别下降了2.0、3.4个百分点，三四线城市同比增速较上周上升了2.5个百分点。
新房库存面积与去化周期均环比下降。12城新房库存面积为9806万平方米，环比增速为-0.2%，同比增速为-1.8%；去化周期为13.9个月，环比下降0.5个月，同比提升1.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.4%、0.2%、0.2%，同比增速分别为5.4%、-10.7%、-6.1%。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.1、12.3、34.9个月，一线城市环比下降1.0个月，二、三四线城市环比分别提升0.1、1.1个月，同比分别提升0.3、2.9、4.9个月。
土地市场环比量升价跌，同比量跌价升；土地溢价率同环比齐跌。百城成交土地规划建面为2555.2万平方米，环比上涨2.5%，同比下降53.7%；成交总价为522.3亿元，环比下降29.7%，同比下降35.9%；楼面均价为2044.0元/平，环比下降31.5%，同比上升38.4%；土地溢价率为2.2%，环比下降0.7个百分点，同比下降1.1个百分点。
本周房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。本周房地产行业国内债券总发行量为185.9亿元，同比上升9.2%，环比下降34.5%。总偿还量为207.3亿元，同比上升47.2%，环比上升215.8%；净融资额为-21.3亿元。
板块收益有所上涨。房地产行业绝对收益为9.8%，较上周上涨6.2pct，房地产行业相对收益为5.3%，较上周下降0.2pct。房地产板块PE为13.6X，较上周上涨1.19X。本周（7.24-7.30），北上资金对非银金融、食品饮料、银行加仓金额较大，分别为66.66、57.96、36.01亿元。对房地产的持股占比变化为-0.81%（上周为-0.08%），净买入22.75亿元（上周净买入10.79亿元）。
投资建议
本周，政治局会议召开，未提“房住不炒”，提及“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，整体表述更加积极；政治局会议明确政策方向后，住建部倪虹部长也表态“大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不用认贷等政策措施”；7月29-31日，北京、深圳、广州、上海四个一线城市迅速响应，称市相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2022年以来普通二线和三四线城市的需求端政策已做宽松调整，目前仅有一线城市和少数核心二线城市仍然较为严格。政治局会议、住建部、一线城市的相继表态，均释放了积极信号。市场对于一线及部分核心二线城市政策调整预期均明显加强，这也促使了本周板块出现了明显上涨。我们预期未来政策的调整方向主要为：持有成本（房贷利率下调）、首付门槛（首付比例下调、二套房认定优化）、交易成本（税费降低）三个维度配合出击。我们认为，其中房贷利率下调的可行性相对较强，一线城市房贷利率仍有较大的下行空间，根据贝壳研究院数据，7月一线城市平均首套房贷利率4.5%，二、三四线均为3.88%，一线城市平均二套房贷利率为5.03%，显著高于二线城市的4.81%和三四线城市的4.80%。若核心一二线城市政策能及时兑现、优化调整，或将有助于市场出现结构性筑底企稳。
我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、万科A、绿景中国地产。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
